Si votre règlement de copropriété contient une telle clause, une action fondée sur une violation de ce règlement est envisageable pour faire cesser une location « airbnb ».

Dans la négative, une action en trouble anormal du voisinage est ouverte.

Avant même l’action en justice, des moyens extrajudiciaires sont disponibles et efficaces pour lutter contre les locations saisonnières dans votre copropriété.

I. Les moyens extrajudiciaires

1) Vérifier l’autorisation du propriétaire pour louer son local et effectuer un signalement aux services compétents.

Un copropriétaire peut louer son logement sur airbnb s’il respecte la législation applicable, laquelle prévoit :

- La justification d’une déclaration préalable en mairie pour tous les meublés sauf résidences principales,

- La limitation à 120 nuitées de location par année civile pour les résidences principales,

- Un changement d’usage à demander en mairie au-delà de 120 nuitées de location pour les résidences secondaires ou la résidence principale dans certaines communes notamment celles de plus de 200.000 habitants et celles de la petite couronne parisienne.

Vous pourrez signaler toute infraction à la législation aux services compétents de la mairie, qui pourront procéder à un contrôle et dresser un constat pouvant conduire à l’assignation du propriétaire. Les sanctions se veulent dissuasives.Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, consistant dans un changement d’usage sans autorisation, peut être condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé peut être prononcée. Ou encore, en cas de dépassement de 120 jours au cours d’une année civile, le contrevenant s’expose à une amende de 10.000 euros.

2) Rappel de la loi et du règlement de copropriété lors d’une AG

L’assemblée générale peut être l’occasion pour le syndic de rappeler les dispositions du règlement de copropriété ainsi que la législation applicable en matière de locations de meublés touristiques.

Ce rappel est également important si une action en justice est diligentée car il permet de caractériser la mauvaise foi du copropriétaire réfractaire.

3) Le vote d’une résolution interdisant les locations Airbnb.

Les locations Airbnb étant des activités commerciales, il est envisageable de les proscrire de l’immeuble. Le vote d’une telle résolution n’est pas nécessaire dans un immeuble dit bourgeois car les locations « airbnb » y sont interdites.

Cependant si votre immeuble est à usage mixte ou si des lots sont à usage commercial, vous pouvez voter une résolution qui entrainera la modification de la destination de l’immeuble et donc du règlement de copropriété. Elle devra alors être votée à l’unanimité. Il s’agit d’un moyen d’action préventif devant être utilisé avant même qu’une location de type airbnb ne soit constatée dans l’immeuble, car dans le cas contraire, il y a fort à parier que l’unanimité ne sera pas obtenue.

4) L’envoi d’une mise en demeure d’avocat

Ce courrier adressé au copropriétaire pratiquant des locations airbnb permet de lui rappeler les dispositions légales et/ou les dispositions du règlement de copropriété.

La menace d’un procès et d’une lourde condamnation peuvent dissuader le copropriétaire de continuer ses locations de courtes durées.

II.Les moyens judiciaires

Il sera rappelé qu’avant toute action en justice, le syndic devra avoir été spécialement mandaté par la copropriété à la suite d’un vote en assemblée générale.

1) L’action fondée sur la violation du règlement de copropriété

La jurisprudence adopte désormais une position stricte à l’égard des locations saisonnières en considérant qu’elles sont incompatibles avec la clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non (c’est-à-dire même si une activité libérale est autorisée dans l’immeuble).

Si votre règlement de copropriété contient une telle clause, vous pourrez alors intenter une action sur ce fondement pour faire cesser cette location.

2) L’action fondée sur un trouble anormal de voisinage 

La jurisprudence utilise la notion des troubles anormaux de voisinage pour condamner des copropriétaires à des dommages et intérêts au profit du syndicat en raison des troubles générés par les locataires louant pour de courtes périodes.

Pour que le trouble du voisinage soit constitué, il est nécessaire de constater un trouble anormal s’inscrivant dans un rapport de voisinage et créant un préjudice, dès lors qu’il y a un lien de causalité entre ce trouble et le préjudice.

La preuve du trouble anormal de voisinage n’est pas toujours évidente à rapporter et nécessite le plus souvent l’intervention d’un huissier. 

Cette action peut être utilisée même si les locations Airbnb sont autorisées dans votre immeuble.